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邻水房市逐年扩大 地价推动房价难续
行业类型::房地产    时间:2018-08-27

一、市场价格情况

邻水住宅新房市场平均价格部分时候略高于广安城区,2018年1月到8月为价格趋涨期,住宅网签均价从4287元/平方米逐渐上涨至5150元/平方米。但各楼盘价格情况不一,其中,有上甲1號公馆均价5600元/平方米,也有龙腾新世纪均价4300元/平方米。

二、预售与销售情况

(一)预售情况

2018年1到8月邻水颁发预售许可11项,其中4项为商业服务的预售许可,预售新房4672套,预售面积47.46万/平方米,预售套数和预售面积均多于去年同期。2017年颁发预售许可18项,预售新房6315套,预售面积53.29万平方米。2016年颁发预售许可13项,预售新房3633套,预售面积35.44万平方米。邻水新房市场有逐渐扩大趋势,推入市场产品逐渐增多。

(二)销售情况

1. 理论估算

预计邻水县2018到2019年为1.5%,每年约10650人进入邻水县城成为城市居民,按多数两口到三口之家估算,每年约需求4200套住宅,加上改善、投资的需求(1500到2000套/年),共计5700到6200套/年。

2. 市场表现

2016年网签新房4282套,2017年网签新房5774套,2018年1-8月网签4517套,市场销售有逐年上升趋势,但低于市场推出量。邻水新房市场新房存量9300套(含乡镇),按照5700到6200套的去化速度,存量房去化需1.5年左右。市场上推出大于300套,余量多余20%的有西城御府、凤腾?国际广场、飞龙?阅山等12个楼盘,合计存量为6140套。

三、土地市场情况

邻水2017年3月到2018年8月推出土地25宗。其中商住用地9宗,共计616.25亩,全部成交,可推出市场99.18万平方米新房(时间最近的有5宗土地于2018年3月27日成交,378.78亩,可推出市场54.05万平方米)。按商户用地成交情况,预计2018年下半年到2019年上半年,约有5400套新房推入市场,市场竞争将可能进更加激烈。

邻水商住土地近期成交价超400万元/亩(容积率2.5左右),溢价率平均在86%,平均楼面价约为2490元/平方米,预计售价为5500到6000元/平方米。

四、政策环境情况

(一)中央

根据2018年7月31日中央政治局会议“坚持因城施策,坚决遏制房价上涨”。

(二)四川

多地密集出台房价调控政策,2018年8月14日,四川省人民政府办公厅发布《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》,市场价格上涨将得到严控。2018年8月24日,四川省市场利率定价自律机制秘书处发布关于印发《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》的通知,四川省甘孜、阿坝、凉山(西昌除外)首套房首付比例为25%,其他地区为30%,甘孜、阿坝、凉山(西昌除外)二套房首付比例为40%,其他地区(成都除外)首付比例为50%。

(三)广安

针对2018年5月份新房市场价格飙涨的情况,2018年5月21日,广安市住建局召开当地产市场调控紧急会议,会议要求,各地要高度重视供求矛盾、价格上涨幅度过大、网络舆情等问题。坚决打击房地产开发企业恶意炒作地价房价、囤积房源、捂盘惜售、违规销售等行为,及时进行约谈和查处;严厉查处经纪机构虚假宣传、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价。同时,要严格实行商品房预售许可及明码标价制度。

五、小结

邻水市场土地价格、平均楼面价均高,可能推动商住市场价格进一步抬升。但目前政府调控政策密集出台,将对房地产市场产生较大抑制作用。根据估算的理论需求,2018年下半年到2019年上半年的市场推出基本够满足新增需求,存量房仍较多,市场竞争非常激烈。

当前,如果没有较大土地成本优势,进入邻水市场将存在较大风险。


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